4/23/2014，2014年開年以來，以“集約用地”為中心，多城市密集出臺工業(yè)用地新政。在內(nèi)容上，涉及多項重要土地制度的改變，包括彈性年期制、縮短土地最高出讓年限、轉售為租、分割銷售開閘或者關閉、流轉約束等關鍵問題，在范圍上看，出臺新政的城市包括北上廣深等一線城市，也包括杭州、青島、臨沂等二三線城市。工業(yè)用地的土改風潮儼然已經(jīng)來臨。

　　以下為近期不同城市工業(yè)用地新政要點一覽，由搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)獨家整理�！　�

上海新版國有建設用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類)使用權出讓合同—2014年7月起執(zhí)行
　　1、最高年限50年變20年。7月1日起，一般產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地出讓年限不超過20年，對于有特殊要求的市重點產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，經(jīng)有關部門批準后，出讓年期可為20-50年。
　　2、逾期不開工可收回土地。原則上開工期限不超過交地后6個月，竣工期限不超過交地后24個月，且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限均不得超過3個月;對于情節(jié)嚴重的，可以收回土地使用權。
　　3、引入履約時間保證金。開工、俊工、投產(chǎn)三個階級，均設有相應履約保證金。
　　4、不得整體、分割轉讓。土地不得整體或分割轉讓，房屋不得分幢、分層、分套轉讓。
　　5、變向流轉，受讓人資格需審查。出資比例結構、項目公司股權結構經(jīng)出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經(jīng)過規(guī)土、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)管理機構等綜合認定，抵押權實現(xiàn)時出讓人或園區(qū)管理機構可以優(yōu)先購買。
　　《關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》—2014年3月
　　1、建設用地總規(guī)�！傲阍鲩L”。
　　上�！杜R港地區(qū)建立特別機制和實行特殊政策的三十條實施政策》—2013年3月
　　1、鼓勵商務樓宇購買及定制。臨港管委會鼓勵為設立總部購買或定制商務樓宇，對自用部分的投資額給予10‰至30‰的一次性獎勵。
　　2、實行工業(yè)用地彈性出讓。臨港地區(qū)工業(yè)用地實行彈性出讓，可分別設定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限，出讓價格按照相應年限通過評估確定。
　　3、項目用地帶方案出讓。臨港地區(qū)對工業(yè)項目用地可采用帶方案出讓;對大型城市綜合配套、旅游會展、高端養(yǎng)老、文化體育休閑產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟、行業(yè)組織樓宇等重大功能性項目用地，在功能明確、基礎設施明確和方案明確的前提下，可采用帶方案出讓。
　　上海市規(guī)土局關于《規(guī)劃土地政策支持高新技術產(chǎn)業(yè)化，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整若干意見》部分操作口徑的通知——2010年
　　1、 鼓勵租賃 。鼓勵高新技術企業(yè)以租賃方式取得國有建設用地使用權。租賃合同期滿，經(jīng)認定符合屆時產(chǎn)業(yè)導向等條件的，經(jīng)承租方申請，可優(yōu)先租賃，重新約定租金標準及支付方式;若承租方提出由租賃轉為出讓的，可以協(xié)議方式出讓。
　　2、 支持企業(yè)分割轉讓節(jié)余土地。在滿足本企業(yè)需要后節(jié)余的尚未開發(fā)的土地，在不改變土地用途的情況下、符合條件的，可以分割轉讓給經(jīng)認定的高新技術產(chǎn)業(yè)化和重大產(chǎn)業(yè)項目使用：依法登記取得房地產(chǎn)權證書;企業(yè)已用土地面積不少于出讓總面積的50%，且節(jié)余土地滿足規(guī)劃分割條件并可以獨立開發(fā)。
　　3、可以適當突破7%。高新園區(qū)(含分園區(qū))和重大產(chǎn)業(yè)項目應當合理劃分土地使用性質(zhì)，適當配置必要的配套公共服務設施用地，滿足園區(qū)內(nèi)職工的生產(chǎn)生活需要，單個工業(yè)項目如需在基地內(nèi)設置人才公寓、專家樓等配套設施，其用地面積占項目用地總面積的比例可適當突破7%的上限控制。

　　北京北京政府工作報告
　　1、推行工業(yè)用地彈性出讓和租賃制。
　　2、引導孵化器聚集發(fā)展。更加注重培育市場化的科技服務組織，引導科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)新型孵化器集聚發(fā)展，為企業(yè)創(chuàng)新提供專業(yè)化服務。
　　《北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)加強工業(yè)用地管理提高土地節(jié)約集約利用水平的實施意見》
　　1、 縮短出讓年限。出讓年限一般不高于20年。期限屆滿時，用地單位若達到入?yún)^(qū)時承諾的經(jīng)濟指標，仍然正常生產(chǎn)并保持增長態(tài)勢，可以申請延期使用土地。
　　2、 代建廠房。由建設方通過出讓或直接租賃方式取得工業(yè)用地國有建設用地使用權，建設標準廠房或者按照產(chǎn)業(yè)要求定制廠房，將廠房出租給入?yún)^(qū)企業(yè)。
　　3、 直接租賃，期限10年。租賃年限一般為10年。期限屆滿時，用地單位若達到入?yún)^(qū)時承諾的經(jīng)濟指標，可申請續(xù)租。
　　4、 有條件轉讓。申請土地使用權及地上建筑物轉讓的，由開發(fā)區(qū)管委會收儲，或經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會批準后轉讓給符合開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的入?yún)^(qū)企業(yè)使用。　


　　深圳《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點( 2013-2015年)》
　　實行彈性年期制度，根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和項目建設情況，約定自用或出售比例，區(qū)分自用或出售兩種情況，自用部分原則上10年內(nèi)不得轉讓，出售部分原則上5年內(nèi)不得再轉讓。經(jīng)前海管理局批準可以轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳前海管理局。

　　杭州《關于實施“畝產(chǎn)倍增”計劃促進土地節(jié)約集約利用的若干意見》—2014年4月14日起施行
　　1、 招商引資項目聯(lián)合審查制度。未達到規(guī)定標準的項目，一般通過租賃土地或廠房解決，不予安排新增建設用地指標、不單獨組織供地。
　　2、 廠房可分幢、分層轉讓。鼓勵(注意，是鼓勵)開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業(yè)原則上通過標準廠房解決生產(chǎn)用房。
　　　3、 配套用地不得超過7%。工業(yè)用地中企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%、建筑面積不得超過總建筑面積的15%。工業(yè)用地容積率不得低于1.2，標準廠房用地容積率不得低于1.8。
　　4、 最高年限30年。工業(yè)用地可以采取“分期分階段出讓”、“先租后讓”等方式出讓，出讓年限原則上按照30年設定，特殊項目經(jīng)市政府批準后可以按法定最高年限出讓。
　　5、 轉讓前需通過6年試用期。采取“分期分階段出讓”方式的，首期出讓年限為6年，期滿經(jīng)考核評價達標后可以續(xù)簽剩余24年出讓合同;采取“先租后讓”方式的，土地成交后可以簽訂租賃期為6年的土地租賃合同，期滿經(jīng)考核評價達標后，改簽出讓年限為24年的土地出讓合同。
　　6、 鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地。對符合杭州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的集團總部、金融辦公、科技研發(fā)、自用辦公等土地，可通過約定自持與銷售比例、制定地價修正規(guī)則、創(chuàng)新供地方式等措施予以支持。


　　廣州關于征求《廣州市關于提高工業(yè)用地利用效率的意見》意見
　　1、7%、14%、15%。園區(qū)配套設施用地面積可占園區(qū)總用地面積的15%;單個工業(yè)建設項目用地所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得大于項目總用地面積的7%或建筑面積不得超過工業(yè)項目總建筑面積的14%。
　　2、嚴禁建造成套住宅。嚴禁建設成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心。
　　《關于土地節(jié)約集約利用的實施意見》
　　1、探索彈性出讓。工業(yè)用地可結合產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對項目經(jīng)營情況和出讓合同履行情況進行評估，再視情況有償續(xù)期或收回土地使用權。


　　1、五檔出讓年限。打破現(xiàn)有單一最高50年期出讓模式，拓展為10年、20年、30年、40年和50年5種模式，5種模式下將分別設定最低價格標準，使用期為10年的價格相對較低，50年的則價格相對較高。
　　2、推廣標準廠房模式。推廣中小企業(yè)供應標準廠房模式，研究工業(yè)地產(chǎn)等新型土地利用形態(tài)的支持政策。
　　3、租賃供應為常態(tài)，出讓供應為特例。按照不同產(chǎn)業(yè)，全面實行“長期租賃、先租后讓、租讓結合”的土地供應制度�！�

　　《關于依法規(guī)范科技企業(yè)孵化器房屋分割轉讓有關問題的通知》
　　1、孵化器可以分割轉讓。經(jīng)各級科技行政主管部門認定的科技企業(yè)孵化器，在不改變孵化服務用途的前提下，其孵化器載體房屋符合條件的可以分割轉讓。
　　2、分割后可以申請變性。如分割后涉及規(guī)劃和土地用途變更的，應按《土地管理法》第26、56條的規(guī)定，首先取得建設項目規(guī)劃變更手續(xù)和土地用途變更手續(xù)后，方可辦理轉移登記或抵押登記。

　　《臨沂市人民政府 關于對工業(yè)用地實行彈性年期出讓的意見 》—2013年11月
　　1、 彈性年期最高不超過 20 年。
　　2、 續(xù)期不得超過20年。工業(yè)用地出讓年期屆滿的，應根據(jù)分期考核評估協(xié)議落實情況和市政府出讓到期土地處置的有關規(guī)定，辦理是否準予續(xù)期或收回土地的手續(xù)。續(xù)期年期不得超過 20 年。　　

　　《中山市工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法(試行)》意見稿
　　1、工業(yè)廠房開發(fā)實施準入審批。根據(jù)征求意見稿，工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將實施準入審批。中山市將成立“中山市工業(yè)房地產(chǎn)項目聯(lián)席審批領導小組”，辦公室設在市經(jīng)信局(或規(guī)劃局)。鎮(zhèn)政府(區(qū)辦事處)組織編寫《本鎮(zhèn)(區(qū))工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》，報送市領導小組辦公室，由辦公室組織召開成員單位聯(lián)席會議進行評審，評審通過后即獲得規(guī)劃準入資格。
　　2、嚴格控制商品廠房變相成商住用房。嚴格審核設計圖紙，凡工業(yè)地產(chǎn)建筑設計圖紙，不得有諸如廚房、陽臺、煙道等居住功能設計內(nèi)容(配套用房除外，宿舍不得超過總建筑面積5%)。
　　3、建立廠房預售制度，出售面積不得超過七成。商品廠房開發(fā)企業(yè)預售商品廠房時，必須經(jīng)市住建部門批準，并領取商品廠房預售許可證。出售廠房建筑面積原則上不得超過總建筑面積的70%。
來源：搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)  作者：葛翠